在香港，有錢都未必能租到好鋪位。

生活在香港的Amanda發(fā)現(xiàn)，K11竟然開了一家霸王茶姬，緊挨著喜茶、奈雪的茶。尖沙咀寸土寸金，更何況核心地帶的K11 Art Mall，這里對(duì)望中環(huán)，臨近維港，它的奢侈、新銳和精致足以讓普通人望而卻步。

也許是入駐高端商場(chǎng)這一行為，天然就帶有彰顯和堪比身價(jià)的意味，港媒不嫌事大，評(píng)價(jià)這三家奶茶店，“打?qū)ε_(tái)味濃”。

在霸王茶姬落地的第二天，茶百道在香港開了第一家門店，不同于前者所在的高端購(gòu)物中心，茶百道選擇了旺角地鐵站附近的街鋪。與此同時(shí)，瑞幸在香港油尖旺、中環(huán)等區(qū)域招聘店長(zhǎng)的公告也在網(wǎng)絡(luò)上流傳。一位香港餐飲從業(yè)人士向36氪證實(shí)了瑞幸將在香港開店的說(shuō)法，“預(yù)計(jì)12月底正式開業(yè)”。

一大批內(nèi)地茶飲品牌正在爭(zhēng)相入港。

往前追溯，從去年以來(lái)，Manner、庫(kù)迪、蜜雪冰城以及書亦燒仙草等茶飲咖啡皆在香港落地。目前，內(nèi)地茶飲品牌在香港門店數(shù)量最多的是喜茶，自2018年進(jìn)入香港后，經(jīng)歷了閉店與重新擴(kuò)張，喜茶目前在港開店6家。但從增速來(lái)說(shuō)，2023年12月才入港的蜜雪冰城，如今開了5家門店，實(shí)屬最快。

相較于內(nèi)地，這個(gè)速度并不值得稱道。“實(shí)際上，在香港，內(nèi)地茶飲品牌的開店速度都十分克制。”長(zhǎng)期服務(wù)內(nèi)地餐飲品牌入港的Jade說(shuō)，選址是內(nèi)地茶飲品牌在香港拓店時(shí)考慮的最核心要素。

麥當(dāng)勞曾經(jīng)在《千分選址》中總結(jié)出一個(gè)經(jīng)驗(yàn)，門店開店后，如果現(xiàn)在賺錢，未來(lái)會(huì)更賺錢，如果今天不賺錢，那這家店也沒有未來(lái)可言。從選址上看，現(xiàn)今所有的內(nèi)地茶飲品牌在金錢上都毫不吝嗇，霸王茶姬所在的K11月租20萬(wàn)港幣，就連將平價(jià)卷到極致的蜜雪冰城，到了香港后，首店選址的旺角中心月租也高達(dá)20萬(wàn)港幣——換算為9元港幣一杯的檸檬水，蜜雪冰城光是打平租金就得搖上2萬(wàn)多杯。

但Jade也吐露了一個(gè)真實(shí)情況，在香港，有錢都未必能租到好鋪位。相較內(nèi)地，香港核心商圈的排他協(xié)議尤為嚴(yán)重，Jade說(shuō)，在任何一個(gè)寸土寸金的地方，分毫的較量都會(huì)被放大，一家先入為主的品牌，都會(huì)提前告知商場(chǎng)，并不希望有同行來(lái)?yè)屪咦约旱纳狻Ｔ谶@一點(diǎn)上，內(nèi)地奶茶店卻傾向于“扎堆成街”，從而形成規(guī)模效應(yīng)，降低營(yíng)銷成本。

在選址上，目前入港的內(nèi)地茶飲品牌中，霸王茶姬或許是最“刁鉆”的一個(gè)。這個(gè)內(nèi)地新銳的茶飲品牌，在香港延續(xù)了其過去一貫的高舉高打。一位選址從業(yè)人士告訴36氪，霸王茶姬在香港的選址要求極高，”只要最好的商圈，只能是有堂食的體驗(yàn)店，社區(qū)店并不考慮，在霸王茶姬這次的香港首店里，除去80平方米的門店外，霸王茶姬甚至租賃了門前的場(chǎng)地做展廳，前所未有，耗資巨大。“

不過，Jade補(bǔ)充了一點(diǎn)，目前香港購(gòu)物中心最好的位置，基本都在星巴克手上，這也意味著，霸王茶姬如果堅(jiān)持自己的選址條件，遲早有一天，它將從星巴克口中上演一場(chǎng)奪食之戰(zhàn)。

除此之外，由于內(nèi)地品牌對(duì)香港商業(yè)地產(chǎn)和消費(fèi)習(xí)慣并不熟悉，也往往缺乏在香港經(jīng)營(yíng)的經(jīng)驗(yàn)，選址經(jīng)常陷入誤判。美聯(lián)工商鋪地產(chǎn)執(zhí)行董事盧展豪在接受媒體采訪時(shí)表示，“一些內(nèi)地品牌租用的高檔商鋪雖然人流量很大，但這并不是經(jīng)營(yíng)的理想選擇，它們會(huì)發(fā)現(xiàn)，高人流量往往無(wú)法轉(zhuǎn)化為顧客和收入。”

當(dāng)內(nèi)地茶飲品牌還在爭(zhēng)奪高端商圈的購(gòu)物中心門店，香港核心街區(qū)的街鋪空置率卻仍舊高懸。9月25日，美聯(lián)工商鋪發(fā)布的《香港主要購(gòu)物區(qū)街鋪空置及商戶分布調(diào)查報(bào)告》顯示，截至今年第三季度，銅鑼灣、中環(huán)、尖沙咀及旺角四大核心區(qū)的街鋪空置率達(dá)11.7%，創(chuàng)三年半以來(lái)的新高。

從去年以來(lái)，伴隨著逆向消費(fèi)趨勢(shì)的出現(xiàn)，港人北上深圳山姆囤貨的報(bào)道不再鮮見，一些內(nèi)地品牌開始進(jìn)入香港市民的視野內(nèi)，也為香港本地零售業(yè)帶來(lái)挑戰(zhàn)，香港本地商鋪的空置率自此居高不下。向來(lái)牙尖嘴利的港媒自然不會(huì)缺席，彼時(shí)的配文也頗為辛辣，形容銅鑼灣時(shí)代廣場(chǎng)慘變“遺址”，只是嘲諷的背后也能嗅出一絲無(wú)奈。

但一位香港商業(yè)地產(chǎn)中介卻告訴36氪，對(duì)這些茶飲品牌來(lái)說(shuō)，香港商鋪的空置率并不意味著未來(lái)利好。“對(duì)于一些房東來(lái)說(shuō)，自己的商鋪就算空置，也不愿意降價(jià)出租，因?yàn)榻底鈺?huì)影響銀行的估值，出售的話損失更大。”

當(dāng)霸王茶姬們卷到香港去，留給它們的好鋪?zhàn)涌赡懿欢嗔恕?/p>

（文中Jade為化名）

本文轉(zhuǎn)載自36氪未來(lái)消費(fèi)，作者：鐘藝璇